Perú: Vecinos morosos irán a
centrales de riesgo: Conoce la nueva normativa del Ministerio de Vivienda.
Hernán Jesús Navarro Franco,
viceministro de Vivienda y Urbanismo, explicó a este Diario que la medida es
consecuencia de la demanda de miles de copropietarios que residen en edificios
donde sus vecinos no cumplen con pagar las cuotas administrativas ni las multas
que reciben.
Un vecino que hace fiestas hasta altas horas de
la noche u otro que se retrasa en los pagos de mantenimiento y perjudica a los
demás propietarios del edificio. Quejas como estas son recurrentes entre personas que viven
en una copropiedad. Lo más alarmante es que los deudores no pagan sus multas.
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| Condominio Torres del Campo |
Testimonio
Rosa
Mosquera Pinto vive mortificada. En el edificio donde reside, ubicado en
Miraflores, hay tres propietarios que llevan años sin pagar la cuota de
mantenimiento. Uno de ellos, asegura, debe S/73.242 desde 1994. Los otros dos tienen deudas a partir de 1997 y el 2020. Estas suman un
total de S/80.218 y S/13.050. “Esta situación afecta a todos los copropietarios ya que no podemos
hacer mejoras al edificio”, dijo.
Rosa
señala que el resto de vecinos se ha visto en la obligación de cubrir los
gastos de los deudores y pagar montos elevados para solucionar los problemas
del edificio. “Acá hay 60 departamentos, los
cuales están distribuidos en 18 pisos. Es un inmueble antiguo, por
lo que necesita estar en constante mantenimiento”, agregó.
Mencionó que hasta el momento no han recolectado
el dinero suficiente para arreglar los ascensores ni las tuberías, lo cual
están afectando su calidad de vida. “Me molesta que esos tres vecinos no tienen ni
siquiera la iniciativa de llegar a un acuerdo con la junta de propietarios.
Toda la comunidad sale perjudicada, es indignante”, añadió.
Ante
este tipo de situaciones, el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento (MVCS) anunció la creación de un padrón de vecinos morosos, el cual
estará vinculado a centrales de riesgo.
La medida
Según la titular del sector, Hania Pérez de Cuellar, se trata
de una ley que data de 1999 pero que
hasta la fecha no se había regulado respecto a cómo deberían funcionar las
juntas de propietarios.
Vale
precisar que una central de riesgo hace referencia a organizaciones
encargadas de la recolección y publicación de información sobre el
comportamiento de pago de personas naturales y jurídicas.
En esa
línea, Hernán Navarro Franco, viceministro de Vivienda y Urbanismo,
explicó a El Comercio que la medida, establecida en la Ley 27157, es consecuencia de la demanda de miles de
propietarios que residen en edificios donde sus vecinos no cumplen con pagar
las cuotas administrativas ni las multas que reciben.
“La finalidad es generar
las herramientas y el marco normativo para hacer cumplir lo desarrollado en el
reglamento interno de la junta de propietarios”, indicó.
Sostuvo
que este tipo de medidas surgen debido a la mayor presencia de propiedades con
áreas compartidas, a raíz del crecimiento poblacional en las ciudades. El
artículo 969 del Código Civil define una copropiedad como
un bien que pertenece a dos o más personas. Por ejemplo, edificios
multifamiliares y condominios.
El
viceministro añadió que es necesario que la junta de propietarios se inscriba
en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) para
que su reglamento interno pueda formalizarse. De esta manera, el MVCS brindará
las herramientas necesarias para que este se cumpla.
“La normativa está enfocada en generar una
mejor convivencia entre vecinos. El reglamento interno tipifica distintas
infracciones; por ejemplo, retraso en los pagos, ruidos molestos o invasión de
un área común. Si
el vecino incumple las normas, y, además, recibe una multa y se retrasa en
pagarla, entonces el caso será derivado a las centrales de riesgo”, añadió.
La
central de riesgo notifica a la persona morosa sobre lo sucedido y coloca sus
datos en el Registro Nacional de Deudores, teniendo
menos probabilidades de acceder a créditos, financiamientos, préstamos, entre
otros. Esto pone en alerta a los vecinos y los impulsa a estar al día en sus
cuotas y pagar sus multas.
El
padrón de los vecinos morosos será de acceso público y se encontrará en el
portal del Ministerio de Vivienda. “Actualmente, tenemos 180
días para detallar todos los puntos de la medida. Luego de ello,
entrará en vigencia. Pedimos a todas las juntas de propietarios que se
inscriban a través de la web de la Sunarp”, mencionó el viceministro
Hernán Navarro.
La junta de propietarios
Yaritza
Rivera, abogada asociada del área inmobiliaria del estudio ‘DLA Piper Perú’, sostiene que una junta está
compuesta por todos los propietarios de departamentos de un edificio. De esta
manera, los vecinos llegan a consensos que se traducen en decisiones para la
buena convivencia.
Señala que, de acuerdo a lo establecido en la Ley 27157, la junta de propietarios debe contar con un
reglamento interno. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble y el presidente de la junta adopta una
representación legal.
Por
su parte, Mercedes Seminario Huertas, abogada
especialista en derecho inmobiliario y jefa del área legal del grupo My Home
organización inmobiliaria, comentó que la decisión de quiénes
conformarán la junta de propietarios se realiza mediante un proceso
electoral. Se pueden elegir 3 miembros: presidente, secretario y tesorero,
o, en su defecto, 2 miembros: presidente y secretario con función de tesorero.
El reglamento interno
Edgard
Ramírez Ríos, abogado del Estudio Linares Abogados y experto en derecho
inmobiliario,
indicó que existen dos tipos de unidades inmobiliarias en una edificación: las
unidades exclusivas, las cuales corresponden a cada vecino (como los
departamentos), y las unidades de uso común, lo que corresponde a todos. Yaritza Rivera mencionó que el reglamento
interno es el instrumento aprobado por los vecinos que rige su convivencia.
Este contiene los derechos, obligaciones, sanciones en caso de faltas,
mecanismos de solución de controversias, el porcentaje de participación de los
propietarios, entre otros.
Alfredo
Chan, abogado experto en derecho inmobiliario y socio del Estudio Payet, Rey,
Cauvi, Pérez Abogados,
señaló que en el reglamento también se delimita cuáles son las áreas exclusivas
y comunes para que los propietarios sepan qué parte es de ellos y cuál de
todos.
¿Qué hacer con los vecinos morosos?
Yaritza
Rivera mencionó
que la Ley 27157 contempla mecanismos de ejecución por
mora en el pago de las cuotas. Por ejemplo, la exclusión del derecho a impugnar
acuerdos en la junta de propietarios.
Alfredo Chan agregó que, si la junta de propietarios establece
ciertas reglas, puede sancionar al propietario moroso inhabilitándolo de votar
en las próximas sesiones. “Podrá retomar su derecho al voto una vez que cancele sus deudas”, dijo.
Edgard
Ramírez señaló
que los propietarios pueden tomar acciones extrajudiciales como una
conciliación. No obstante, si la persona sigue retrasándose y se incrementa su
deuda, la junta debidamente inscrita tiene la posibilidad de solicitar el
embargo sobre las cuentas y los fondos que tenga el vecino moroso a través de
un proceso judicial.
Vecinos ruidosos
Mercedes
Seminario señala
que, para aquellos vecinos que hacen reuniones sociales hasta altas horas de la
madrugada, puede aplicarse la sanción que se haya acordado previamente en el
reglamento interno. “Lamentablemente, en nuestro país la mayoría de
juntas directivas no se encuentra debidamente inscritas en registros públicos.
En ese caso, no se podrá aplicar una sanción”, añadió.
Por
su parte, Edgard Ramírez propuso
solicitar al área de fiscalización municipal del sector que se dirija a la zona
y, luego de hacer la supervisión correspondiente, multe al vecino que está
perturbando la tranquilidad de los otros.
Vecinos con niños pequeños
Ramírez
considera que un bebé haciendo ruido constantemente es parte de la convivencia.
“Es normal que un menor de meses llore todos los días, pero si
tiene 1 o 2 años, puede que no ocurra algo normal y habría que llamar al
Ministerio de la Mujer y Poblaciones Vulnerables (MMP)”, dijo.
FUENTE: https://elcomercio.pe/lima/sucesos/edificios-multifamiliares-vecinos-morosos-iran-a-centrales-de-riesgo-junta-de-propietarios-registro-nacional-de-deudores-noticia/
